文 |林时砚

哈喽，大家好，小林哥这篇经济评论分析万科前10个月拿地货值达到133.3亿，这家背负3000亿负债、一度被外界传“随时会倒下”的企业，没选择收缩自保，反而砸重金在土地市场布局，房企逆势拿地背后：是任性，还是对市场的精准预判？

负债3000亿仍疯狂拿地，万科的逆势操作藏着什么信号？

中指研究院发布的榜单显示，凭借这份拿地规模，万科成功跻身今年前10个月全国房企拿地货值榜单第23名，这个排名在当下的市场环境里，显得格外扎眼。

当前楼市悲观情绪蔓延，不少中小房企要么暂停拿地，要么忙着处置资产回笼资金，万科的举动，在很多人看来完全不合常理。

今年7月至今，万科的拿地轨迹清晰可见，杭州未来科技城、武汉长江新区、重庆中央公园、成都天府新区、大连东港、西安高新区……12个核心城市里，万科一口气拿下16宗地块，拿地总金额达51.99亿。

就像今年9月某财经媒体报道的那样，多数房企对三四线城市土地避之不及，万科却精准锁定核心城市的优质地块，负债3000亿仍咬牙拿地，这背后绝不是一时冲动。

大家先别急着下结论，把视线拉到整个头部房企阵营，看看今年和去年的拿地数据对比，答案或许就藏在里面。

头部房企集体“抄底”，拿地翻倍背后的底气何在？

今年前10名房企的拿地规模，和去年同顺位企业比起来，几乎是两倍的差距，开发商敢真金白银砸进土地市场，本质就是对后市的信心投票。

这其中最亮眼的当属中海今年前10个月，中海拿地货值高达2170亿，再看销售数据，中海今年前11个月合约销售金额仅2133.99亿。

简单算一笔账就清楚，中海前10个月的拿地货值，居然超过了前11个月的销售总额，这种操作放在任何行业，都算得上“大胆”。

中环晚报的数据更能说明问题，今年前7个月，百强房企拿地金额共计5783亿，同比增长34.3%，这可不是纸上谈兵的预测，是真金白银堆出来的市场态度。

最有说服力的还是近期的深圳土拍，最近中海在深圳深超总拿下一宗地块，现场竞争激烈到让人咋舌。

6家房企参与竞价，足足博弈了95轮，最终溢价率定格在42.49%，楼面价高达7.74万/平，参与竞价的不乏华润、招商等国央企巨头，大家抢地的架势丝毫看不出市场悲观。

为啥这些房企偏偏盯着深圳核心区？懂行的都知道，深圳核心区和上海内环内属于同一级别，但据链家最新报价，上海内环内房价已经是深圳核心区的两倍，存在明显的价差空间。

之前深圳云玺项目开盘，130亿销售额当天就达成，足以证明深圳核心区的市场潜力，这就是行业里常说的“平替效应”，大家都想在价差缩小前抢占先机。

市场一片悲观，头部房企却集体加大拿地力度，甚至拿地规模翻倍，这份底气到底从哪来？真的是靠所谓的“勇气”吗？

有人说是中房报放出的风声，说北上深可能择机全域取消限购，也有人说是彭博社流传的财政贴息小作文，给了房企信心。

这些说法在普通人眼里或许有分量，但对头部房企来说，根本不值一提，他们的信息渠道远比咱们通畅，不会靠小道消息做决策，毕竟只有普通老百姓才会轻信小道消息。

头部房企的销售业绩和上期比起来，同样不尽如人意，现金流也很紧张，内部都在做精简，组织架构往扁平化调整。

房企员工也不好过，不少人都有“朝不保夕”的感觉，大家都在熬，但就算熬，也没停下拿地的脚步，这份底气到底是什么？

超发货币+政策预判，这才是房企信心的真正来源

个人判断，这份底气，源于头部国央企房企的逆势布局战略，他们心里都有个共识，市场换节点已经不远了，强有力的救市政策也在路上，这不是某一家房企的判断，是头部开发商的集体战略，万科就算身处困境，也必须跟上这个节奏。

道理很简单，要是现在停下脚步，就算熬过这段艰难时期，等市场回升的时候，也会被同行远远甩在身后，彻底失去行业头部地位。

万科现在的价值有目共睹，去年有新闻报道，万科部分股权被国资收购，本质就是因为它还有不可替代的行业价值，要是没了价值，也就没有今天的万科了。

在一线城市的竞争中，万科暂时没占到优势，所以它把主战场转向了强二线和重点弱二线城市，这也是非常务实的选择。

就像今年10月，万科在杭州萧山区拿下的一宗地块，周边规划了地铁和商业配套，就是瞄准了强二线城市的人口流入红利，这类布局，都是经过精准测算的。

说到底，头部房企的信心，核心还是来自对货币和市场规律的判断，看看这些年的货币数据就知道了，央行发布的报告显示，M2总量从200万亿一路攀升到现在的330万亿，增幅足足有70%，这么庞大的超发货币，不会一直躺在银行里。

过往的市场规律已经证明，一旦市场进入上升期，这些超发货币就会以更高的系数，涌入一线和强二线城市的楼市，这是无法逆转的市场趋势。

更关键的是杠杆率的差距，居民买房首付比例大概在15%到16%，对应的杠杆率也就6倍左右，但房企的杠杆率至少能达到10倍。

也就是说，一旦市场回暖，房企能通过杠杆撬动更多资金，收益会成倍放大，这才是开发商敢逆势拿地的核心逻辑，也是他们信心的真正来源。

楼市的波动从来都是周期性的，悲观情绪不会一直持续，头部房企现在的逆势拿地，既是抢占优质资产，也是对市场未来的坚定看好。

对于普通购房者来说，与其被悲观情绪裹挟，不如看看这些真金白银的市场信号，核心城市的优质资产，永远是抗风险的硬通货。

市场不会一直低迷，政策的托底力量也在逐步显现，相信用不了多久，楼市就会迎来新的转折点，而那些提前布局的企业，终将成为市场回升后的最大赢家。